楼市新一轮政策引发多起毁约纠纷,针对退房纠纷到底该怎么盘的焦点问题,新华社日前采访南京律师事务所韦雪萍博士后、研究员、律师.
新华社问:多地传来收紧的楼市调控,短短数日内,先后21各城市出台了新的楼市调控政策.
当前楼市新一轮政策已经引发多起毁约退房纠纷.一些开发商“定金不退”,购房者则表示,这是由于政策变动造成自己无法购房,不是个人原因,双方争执不下；一些“连环单”中的购房者更是处境尴尬.
杨博士解答:因不可抗力或情势变更等,“违约”购房者无责.
各地出台的限购限贷政策,并不属于全国人大及其常委会制定的法律,也不属于国务院制定的行政法规.因此,限购限贷政策的规定不影响买卖双方签订购房合同的效力.但因调控政策突然出台导致无法履行合同,可分为限购和限贷两种情况分析.
限购:在政策出台前购房者是有购房资格的,但因为政策出台,购房者丧失了购房的主体资格.此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力.《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外.”所以因限购导致无法履行合同的当事人,可以向对方主张解除合同,并且不承担违约责任.
限贷:即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制,从而影响了购房者的履约能力,导致合同不能履行,此种情况属于《合同法》上的情势变更.所谓情势变更是合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同.购房者因为首付条件的提高,无法履行合同的,根据我国法律规定主张解除合同的,不负违约责任.