司法解释在城镇房屋租赁合同的效力问题上,主要从以下四个方面加以规定:
（一）城镇房屋租赁合同的概念如何界定
司法解释没有从正面给城镇房屋租赁合同做概念界定,但是说到了这个意思,即司法解释第一条规定,本解释所称的城镇房屋,是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定,属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋.这是界定什么是城镇房屋.然后规定,当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释.这表面上是说这个司法解释的适用范围,但是实际讲的是城镇房屋租赁合同的概念,即:当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同,就是城镇房屋租赁合同.
司法解释规定的是城镇房屋租赁合同,具体讲了城和镇的房屋,但后边又附加了一个说明,如果乡和村里的房屋进行租赁,法律没有特别规定的,也可以参照本司法解释的规定.这等于说,这个司法解释可以包含全部的房屋租赁,原则上都适用同样的规则,只是乡和村的房屋租赁如果有特别规定的,按照特别规定.可以认为,城镇房屋租赁合同差不多相当于房屋租赁合同,不过以城镇房屋租赁合同为主罢了.
租赁物为城和镇的规划区的房屋,是成立城镇房屋租赁合同的条件.限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济实用房因租赁产生的纠纷案件,不适用本解释,即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理.此外,限价房也应当在限制之列,因为限价房比经济实用房的条件稍微再高一点,但政策是一样的,都是政府给城镇住房极端困难户的优惠,因此价格很低,原因是这些房屋土地使用权是划拨的,而不是有偿出让.目前,公有住房、廉租住房和经济实用房以及限价房出租的情况比较普遍,引起社会强烈反映,政府部门也在干预有人分析,一种情况是买这种限价房和经济实用房的业主原本可能就不是住房困难户,是钻空子买房；另一种情况是住房确有困难,现在有了房子租出去,可以拿一些租金维持生活.
是不是对所有的经济实用房和限价房出租的一律要进行干预,确认其无效？我的意见是未必如此.公有住房和廉租住房除外,在限价房或者经济实用房的买卖合同中都有约定,经过一定时间,只要补交土地出让金后,业主就可以转让.既然转让都可以,为什么不可以租呢？因此,不宜说这种租赁一律无效.按照司法解释的规定,它是一个无效的租赁合同,是一个事实的租赁合同关系.但如果业主出租上述房屋已经补交了土地出让金的,则应当认为有效.